Pokud jste před mateřskou nebo během ní začala podnikat, určitě přemýšlíte, jak to budete mít s daňovým přiznáním. Článek je zaměřený na mateřskou dovolenou, tedy období krátce před a po narození dítěte (celkem 28 týdnů v případě narození jednoho dítěte). Během něj pobíráte peněžitou pomoc v mateřství. Před mateřskou jste podnikala a zároveň si dostatečně dlouho platila pojištění, takže máte nárok na peněžitou pomoc v mateřství. Během jejího pobírání nesmíte osobně podnikat. Takže pokud jste třeba lektorka angličtiny, nemůžete vést osobně lekce. Jestliže jste před mateřskou dovolenou využívala paušální daň, v jejím placení pokračujete i během mateřské. Na jaře příštího roku pak nepodáváte daňové přiznání, protože při paušální dani tuto povinnost nemáte.
Pokud jste před mateřskou dovolenou byla zaměstnaná, podnikala na vedlejší poměr (případně v tom pokračujete) a podnikáním jste si vydělala více než 50 tisíc korun za rok, musíte podat daňové přiznání. Jestliže jste si vedlejším podnikáním vydělala méně než 50 tisíc korun za rok, daňové přiznání podávat nemusíte. Ale máte povinnost na finanční úřad poslat čestné prohlášení, že z důvodů minimálních příjmů nepodáváte daňové přiznání.
Nyní se podíváme na třetí situaci. Byla jste zaměstnaná, nastoupila jste na mateřskou dovolenou a nově rozjíždíte podnikání.
Příklady a situace
- Petra byla zaměstnaná jako kadeřnice. V červenci 2025 nastoupila na mateřskou dovolenou. Po pár měsících si chce přivydělat. V lednu 2026 si zřídí živnostenské oprávnění a stane se vedlejší OSVČ. Na jaře 2026 daňové přiznání za rok 2025 nepodává, protože v roce 2025 ještě nepodnikala.
- Co kdyby Petra začala podnikat dřív? Třeba už v říjnu 2025. Pokud by si celkem vydělala víc než 50 tisíc korun, musí na jaře 2026 podat daňové přiznání. Od svého zaměstnavatele by si do 15. února 2026 vyžádala potvrzení o zdanitelných příjmech, protože do přiznání musí uvést všechny své příjmy - ty ze zaměstnání i z podnikání.
- Kdyby Petra začala podnikat v říjnu 2025, ale do konce roku by si nevydělala víc než 50 tisíc korun, nemusí na jaře 2026 daňové přiznání podávat. Ale má povinnost na finanční úřad poslat čestné prohlášení, že z důvodů minimálních příjmů nepodává daňové přiznání.
- Pokud při mateřské dovolené vezmete brigádu na dohodu o provedení práce (DPP) a v roce 2026 si vyděláte do 12 000 Kč měsíčně, váš zaměstnavatel částku zdaní srážkovou daní 15 %. Někdy se ale vyplatí dobrovolně daňové přiznání podat - zejména v případě, kdy si můžete uplatnit slevy na dani. To stejné platí i v situaci, kdy jste ale u zaměstnavatele nepodepsala růžové prohlášení, a tím pádem vám zaměstnavatel neuplatňoval slevu na dani. I tady pro vás může být výhodné si daňové přiznání podat.
- Pokud jste zjistily, že daňové přiznání musíte podávat, možná přemýšlíte, jestli do něj uvádíte i mateřskou, tj. Příjem z mateřské je osvobozený od daně z příjmů, a to do částky 36násobku minimální mzdy. Pokud má jeden z manželů jen velmi nízké příjmy a pečuje o dítě do 3 let, může si ten druhý ve svém daňovém přiznání uplatnit slevu na manželku/manžela ve výši 24 840 Kč. Naopak rodičovský příspěvek, který čerpáte na rodičovské dovolené, se do limitu nepočítá.
Může se stát, že dokud budete na mateřské, váš manžel si slevu nebude moci uplatnit.
Daň z příjmu z pronájmu za rok 2025
Příjmy z pronájmu se započítávají do úhrnu vašich celkových ročních příjmů. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale pouze v případě, že energie nájemníkovi vyúčtováváte. Pokud máte zálohy stanoveny paušální částkou a nevyúčtováváte přeplatek nebo nedoplatek, je daňovým příjmem jak nájemné, tak i zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být zvlášť vymezena částka za nájemné a částka za energie.
Priznání příjmů z pronájmu se pro běžné pronajímatele (tedy pro ty, kteří nemají pronájem jako podnikání) řeší podle dílčího základu daně dle § 9 Zákona o daních z příjmů. Konkrétně příjmy z pronájmu vyplňujete do Přílohy č. 2 daňového přiznání a následně se do řádku 39 uvedou příjmy ponížené o daňově uznatelné výdaje. Kolik přesně za pronájem zaplatíte na daních, záleží na celé řadě dalších faktorů - například na uplatněných slevách na dani, odčitatelných položkách nebo ostatních příjmech. Z příjmů z pronájmu dle § 9 neplatíte sociální ani zdravotní pojištění, a to bez ohledu na to, zda jste zaměstnanec nebo OSVČ.
Podle daňového řádu musí být daňové přiznání podáno do prvního pracovního dne následujícího po 31. březnu. Pro přiznání za rok 2025 vychází tento termín na středu 1.4.2026. Pokud byste jej nestihli, přiznání lze podat elektronicky do pondělí 4.5.2026. V případě, že vám přiznání zpracovává a podává daňový poradce na základě plné moci, prodlužuje se lhůta o tři měsíce, tedy do středy 1.7.2026 (plná moc musí být finančnímu úřadu doručena včas).
TIP: Spočítejte si, kolik zaplatíte na dani z příjmu z vašeho pronájmu.
Kolik je daň z pronájmu bytu?
Daň z pronájmu bytu se řídí stejnými pravidly jako daň z příjmů fyzických osob. Zisk z pronájmu (tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji) se standardně zdaňuje sazbou 15 %. Pokud však váš celkový daňový základ za rok 2025 přesáhne hranici 1 676 052 Kč, část příjmů nad tento limit podléhá zvýšené sazbě 23 %. Výše daně z pronájmu tak vždy závisí na konkrétní situaci pronajímatele. Zejména na výši příjmů, uplatněných výdajích, slevách na dani a dalších odčitatelných položkách.
Nepřiznání daně z pronájmu
Kladete si otázku: „Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?“ Odpověď je jednoduchá - pokud nechcete mít problémy s finančním úřadem, příjem z pronájmu musíte dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, přiznávat. Pronájem „na černo“ se vám může výrazně prodražit. Pronájem bez řádné nájemní smlouvy dává nájemníkům prostor byt poničit nebo přestat platit nájem. Spory v případech, kdy neexistuje kvalitní smlouva, se řeší velmi obtížně. Navíc hrozí riziko, že vás nespokojený nájemník nahlásí finančnímu úřadu. Při též možné kontrole bude doměřena daň 15 % (případně 23 % u vyšších příjmů) ze základu daně. Výdaje úřad buď odhadne, nebo uplatní paušál 30 %.
Proto platí jednoduché pravidlo: každý, jehož příjmy z pronájmu přesáhnou 20 000 Kč ročně, má povinnost podat daňové přiznání. V případě nejasností doporučujeme obrátit se na daňového poradce. Důležité je rozlišovat, zda je pronajímatel zaměstnanec, nebo nemá příjmy ze závislé činnosti:
- Zaměstnanec s příjmy ze závislé činnosti a pronájem do 20 000 Kč ročně - nemusí daňové přiznání podávat.
- Pokud není zaměstnanec, sleduje se souhrn všech jeho příjmů. Pokud celkové roční příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusí. Překročením limitu vzniká povinnost podat přiznání - bez ohledu na to, z jakého zdroje příjmy pocházejí.
Jaké částky se daní a jaké výdaje lze uplatnit?
Daň z pronájmu se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tento základ daně lze dále snížit o odčitatelné položky dle § 15 ZDP, jako jsou dary neziskovým organizacím, životní pojištění, penzijní připojištění, úroky z hypotéky na vlastní bydlení a další. Slevy na dani, jako základní sleva na poplatníka, sleva na vyživovanou manželku/manžela a další, mohou podstatně snížit daň. U pronájmu Uplatněte buď skutečné výdaje (odpisy nemovitosti, úroky z úvěru, opravy, pojištění, daně z nemovitostí a další) nebo paušál 30 % z příjmů (maximálně 600 000 Kč ročně).
Při volbě skutečných výdajů je nutné vést průběžnou evidenci a mít doložitelné doklady. Při volbě paušálu se zjednoduší administrativa, avšak nelze uplatnit paušál na dopravu a platby do fondu oprav. Formální postupy zahrnují registraci na finančním úřadě do 30 dnů a uvedení příjmů z pronájmu v příloze č. 2 daňového přiznání (řádek 39).
Aktivní slevy a limity pro rok 2025/2026 lze shrnout takto: základní sleva na poplatníka je 30 840 Kč ročně. Pro rodiny s dětmi lze uplatnit slevy na dítě a slevu na manžela/manželku. Školkové poplatky a sleva na studium pro poplatníky byly upraveny. Při společném jmění manželů platí, že pokud je příjem z pronájmu nad určitou hranicí, sleva na vyživovanou manželku se může omezit.
DPH a pronájem bytu
S pronájmem souvisí i problematika DPH, která se u fyzických osob řeší spíše výjimečně. Typicky se to týká situací, kdy jsou obě strany plátci DPH a nemovitost je využívána pro ekonomickou činnost nájemce a zároveň nejde o prostor určený k bydlení. V takovém případě lze dohodnout uplatnění DPH na nájemné.
Co když potřebujete pomoc odborníka?
Pokud nejste zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti či daň z příjmu velkými neznámými. V takovém případě je lepší obrátit se na daňového poradce. Daňoví poradci musí být pojištěni a mohou lépe objasnit složité zákony. Podnikatelé a pronajímatelé tak mohou ušetřit čas i peníze a minimalizovat rizika chybných výpočtů.
Stručné shrnutí: Příjmy z pronájmu se vykazují jako příjmy z pronájmu se slevami na základě dílčího základu daně; lze použít paušální výdaje 30 % nebo skutečné výdaje. Zálohy na služby podle spotřeby se do zdanitelných příjmů nezahrnují; splátky jistiny nejsou daňově uznatelné. Pronajímatel se musí registrovat a příjmy uvádět v příloze 2 a dodržovat povinnosti ohledně podání daňového přiznání do stanovených termínů.
Nejčastější otázky (zkráceně)
- Daní se celý přijatý nájem, nebo jen rozdíl příjmy minus výdaje? - Příjmy z pronájmu se zdaňují jako příjmy snížené o výdaje; lze uplatnit buď skutečné výdaje, nebo paušál 30 %.
- Co zahrnuje paušál 30 % a kdy se vyplatí? - Paušál zahrnuje všechny výdaje a lze jej uplatnit proti celému příjmu; vyplatí se, když prokázané výdaje jsou nižší než 30 % příjmu.
- Je možné uplatnit úroky z hypotéky jako výdaj? - Ano, splátky úroků mohou být daňově uznatelným nákladem; splátky jistiny se do nákladů nezahrnují.
- Musím se registrovat na finančním úřadě a kam se pronájem uvádí v přiznání? - Ano, registrace do 30 dnů; příjmy z pronájmu se uvádějí v příloze 2, řádek 39.
Daně z pronájmu 2025: Jak podat daňové přiznání a zaplatit 0 Kč? (§9 jednoduše)
Na závěr: pokud máte směs příjmů z pronájmu, zaměstnání a mateřské, je důležité propočítat, zda se vyplatí paušál nebo skutečné výdaje, a zda je nutné podávat daňové přiznání. Konzultace s daňovým poradcem může být užitečná pro zajištění správného uplatnění slev a správného vykázání všech příjmů.